華龍網(wǎng)-新重慶客戶端12月20日6時訊（記者 董進(jìn)）作為房屋的“養(yǎng)老金”，物業(yè)專項維修資金，也就是俗稱的“大修基金”，與每個市民生活息息相關(guān)。新修訂的《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），即將于2022年5月1日起施行。
《管理辦法》不僅明確由市、區(qū)兩級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理，同時在交存、使用、監(jiān)管等方面都有不少的新變化。華龍網(wǎng)-新重慶客戶端記者獨家采訪了市住房城鄉(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人，對《管理辦法》進(jìn)行全面解讀。
改變一：交存標(biāo)準(zhǔn)
從固定金額改為安裝工程每平方米造價的5％至8％
此前，重慶執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存；無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。
隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，參照住建部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，《管理辦法》明確了新的交存標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%-8%。
其中中心城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項維修資金的交存數(shù)額由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定，中心城區(qū)以外的交存數(shù)額由各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定。首期物業(yè)專項維修資金交存數(shù)額應(yīng)當(dāng)向社會公布，并適時調(diào)整。
改變二：交存主體
建設(shè)單位提前代交足額首期物業(yè)專項維修資金
以往購買預(yù)售商品房的，是購房者在辦理房屋預(yù)售合同備案登記時，將首期物業(yè)專項維修資金直接存入物業(yè)專項維修資金專戶，但過程中往往存在購房者不交、房屋轉(zhuǎn)賣導(dǎo)致業(yè)主發(fā)生變化、開發(fā)商挪用等風(fēng)險。
為保障物業(yè)專項維修資金交存規(guī)范，避免出現(xiàn)交存不到位的風(fēng)險，《管理辦法》要求，新建商品房在辦理網(wǎng)上簽約備案時，由建設(shè)單位代為足額交納首期物業(yè)專項維修資金。未出售的房屋，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理竣工驗收備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金賬戶。
改變?nèi)罕頉Q權(quán)數(shù)
降低業(yè)主表決門檻 利于形成共同決定
《管理辦法》還對使用物業(yè)專項維修資金的表決權(quán)數(shù)做了規(guī)定。物業(yè)專項維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上，由業(yè)主委員會組織業(yè)主表決。
針對使用物業(yè)專項維修資金，以前是需要雙“三分之二”業(yè)主同意，即專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主書面形式表決同意。
《管理辦法》施行后，這一門檻將有所降低，仍然是需要這些業(yè)主參與表決，但經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可使用。此項修訂將降低業(yè)主表決的門檻，有利于形成共同決定。
物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
改變四：公共收益
業(yè)主大會成立前公共收益存入大修基金
一直以來，小區(qū)的公共收益?zhèn)涫荜P(guān)注。有些小區(qū)因為各種原因，導(dǎo)致小區(qū)公共收益成了一本“糊涂賬”。
小區(qū)的公共收益，是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用小區(qū)公共部分進(jìn)行經(jīng)營獲得的收益。主要包括：公共場地停車費；樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等廣告費；公共場地擺攤、自制售水機(jī)、快遞柜進(jìn)場費；通信基站等設(shè)備占地費。
小區(qū)的公共收益應(yīng)該是歸小區(qū)業(yè)主所有，用于經(jīng)營需要業(yè)主共同決定。如果小區(qū)還未成立業(yè)主大會怎么辦？《管理辦法》規(guī)定，業(yè)主大會成立前，公共收益應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項維修資金賬戶，并設(shè)立單獨賬目。
改變五：引入保險
鼓勵探索物業(yè)專項維修商業(yè)保險制度
《管理辦法》中還有一條值得關(guān)注，便是引入物業(yè)維修商業(yè)保險機(jī)制。
《管理辦法》鼓勵探索物業(yè)專項維修商業(yè)保險制度，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用物業(yè)專項維修資金購買保險。
此前物業(yè)專項維修商業(yè)保險制度在其他地區(qū)已經(jīng)有探索，指給電梯、消防等特種設(shè)備購買商業(yè)保險。目前有兩種形式，一種是理賠形式，發(fā)生電梯、消防等事故后，由保險公司負(fù)責(zé)理賠；另一種是日常維護(hù)+理賠的模式，保險公司不僅負(fù)責(zé)事故后的理賠等事項，還要負(fù)責(zé)日常的設(shè)備維修維護(hù)。
改變六：三方評審
10萬元以上物業(yè)專項維修資金使用進(jìn)行評審
修電梯到底需要多少錢？外墻如何整改合理價格是多少？如果小區(qū)居民對于物業(yè)專項維修資金使用有疑問，應(yīng)當(dāng)如何監(jiān)管呢？如今這一問題有望迎刃而解。
《管理辦法》要求，對于10萬元以上物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)引入具有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)評審，評審費用從物業(yè)專項維修資金增值收益或者公共收益中列支，業(yè)主大會決定不聘請評審機(jī)構(gòu)的除外。
經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)專項維修資金使用過程中的重大糾紛處置或者鑒定費用可以從物業(yè)專項維修資金增值收益或者公共收益中列支。
