這是八月六日拍攝的廣州荔灣區(qū)永慶坊。
近年來，廣州實(shí)施城市有機(jī)更新，用“繡花功夫”實(shí)現(xiàn)老舊城區(qū)微改造，既提升街區(qū)居住品質(zhì)、公共服務(wù)、文化活力，又讓歷史風(fēng)情留存于此，實(shí)實(shí)在在提升居民幸福感。新華社發(fā)
作為國內(nèi)較早開展老舊小區(qū)改造的城市之一，目前重慶已在2000多個(gè)老舊小區(qū)成功實(shí)施改造“手術(shù)”，上百萬群眾從中受益。
下一階段，如何更高水平地推進(jìn)重慶老舊小區(qū)改造？一些問題迫切需要厘清。比如，作為山地城市的重慶，如何更好地統(tǒng)籌空間秩序？面對(duì)深化“放管服”改革的新形勢(shì)、新要求，如何簡(jiǎn)化老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的審批程序……
帶著這些問題，本報(bào)記者梳理了發(fā)達(dá)國家和國內(nèi)先進(jìn)城市的一些代表性做法，供各方借鑒。
日本
老舊小區(qū)改造主要依靠市場(chǎng)機(jī)制
在日本，老舊小區(qū)大多是二戰(zhàn)后為應(yīng)對(duì)住宅短缺而大量建設(shè)的集合住宅。2016年，日本共有1600個(gè)老舊小區(qū)，東京是老舊小區(qū)比較集中的城市之一。
日本的老舊小區(qū)更新主要有4種方式：小區(qū)再生、存量活用、用途轉(zhuǎn)換和讓渡返還。各種方式可以單獨(dú)使用，也可在同一個(gè)小區(qū)更新中混合使用。由都市基盤整備公團(tuán)和地方都市開發(fā)整備部門合并而成的UR（獨(dú)立行政法人都市再生機(jī)構(gòu)），其開展的更新工程基本覆蓋日本所有老舊小區(qū)。
東京足立區(qū)花田小區(qū)更新，就是日本老舊小區(qū)改造的一個(gè)成功案例。該小區(qū)建成于1964年，公共空間少，建筑密度高，居民人口老齡化率達(dá)54%。
2011年，花田小區(qū)啟動(dòng)更新改造。該小區(qū)的改造主要依靠市場(chǎng)機(jī)制，政府和民間力量為輔。花田小區(qū)的土地和建筑物所有者UR，是項(xiàng)目改造的主要推動(dòng)者，重點(diǎn)負(fù)責(zé)小區(qū)的更新設(shè)計(jì)、規(guī)劃和建設(shè)。足立區(qū)政府則主要負(fù)責(zé)社會(huì)層面的推動(dòng)，定期將更新舉措進(jìn)行公示和宣傳，并定期與居民溝通，及時(shí)反饋居民意見。此外，花田小區(qū)及其周邊地區(qū)綜合社區(qū)營造協(xié)議會(huì)，從制度層面進(jìn)行居民之間的溝通，以及不同利益主體間的協(xié)調(diào)。
花田更新項(xiàng)目將小區(qū)既有路網(wǎng)劃分為若干地塊，針對(duì)不同地塊采取不同的更新方式。在分塊更新的基礎(chǔ)上，花田設(shè)計(jì)了生活軸、都市軸、地域軸和綠軸來連接各地塊，統(tǒng)籌整合小區(qū)的空間秩序。
廣西
建立改造項(xiàng)目審批綠色通道
今年初，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門聯(lián)合下發(fā)通知，明確建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目審批綠色通道，對(duì)改造方案、初步設(shè)計(jì)、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、竣工驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)登記辦理等7個(gè)方面的工作流程進(jìn)行了簡(jiǎn)化。
通知要求，已納入國家和自治區(qū)改造計(jì)劃的政府投資類城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，原則上不再編制和審批項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，由建設(shè)單位根據(jù)居民意愿調(diào)查結(jié)果組織編制項(xiàng)目改造方案，由發(fā)展改革部門會(huì)同相關(guān)單位對(duì)改造方案進(jìn)行聯(lián)合審查。
不僅如此，改造方案批復(fù)總投資在400萬元以下(不含400萬元)的項(xiàng)目，不再審批初步設(shè)計(jì)和項(xiàng)目概算；不涉及土地權(quán)屬變化、不改變用地性質(zhì)、對(duì)環(huán)境影響小的項(xiàng)目，無需辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書、建設(shè)用地改變用途審核、建設(shè)用地規(guī)劃許可等用地手續(xù)和環(huán)評(píng)手續(xù)；不增加建筑面積、不改變既有建筑功能和結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目，無需核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動(dòng)的項(xiàng)目，建設(shè)單位出具設(shè)計(jì)質(zhì)量承諾書后，免于施工圖審查。
項(xiàng)目竣工后，鼓勵(lì)相關(guān)部門及單位、街道、居民代表參與一次性聯(lián)合驗(yàn)收。對(duì)于權(quán)屬清晰、材料齊全的、需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證的，在收到材料后的1個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。
上海
加梯公司“代資”建電梯
老房加裝電梯遭遇資金困難怎么辦？近日，上海市楊浦區(qū)殷行街道與第三方加梯公司探索了一種全新的BOT模式，由加梯公司“代資”建設(shè)電梯，居民不出建設(shè)費(fèi)，只付使用費(fèi)。
具體而言，在電梯建設(shè)前期，居民不用出一分錢，加梯公司出資把電梯建好，從居民開始使用之日起，再向加梯公司繳納使用費(fèi)，期限為15年。使用費(fèi)按照層高比例分?jǐn)偅?樓每年交使用費(fèi)3100元，5樓2400元，4樓1800元，3樓1200元，2樓600元，1樓不出錢。考慮到物價(jià)指數(shù)和人力成本隨時(shí)間遞增，使用費(fèi)每5年增長6%。
為何把期限定在15年？這是因?yàn)榘凑湛們r(jià)71萬元，減去政府補(bǔ)貼總價(jià)的40%（即28萬元）后電梯全款付完所需的時(shí)間。
加梯公司上海騁隆實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)人曾算過一筆賬：一次性付全款對(duì)居民壓力大，成功加梯概率小，雖能一次性收回成本，但每年只能做幾臺(tái)。采取這種“代資”新模式，今年以來，企業(yè)就簽約100多臺(tái)。數(shù)量上去了，成本自然降低了。不僅如此，電梯內(nèi)廣告也有收益，這部分收益折算在維保費(fèi)里，企業(yè)就不需另外向居民收取維保費(fèi)。
加裝電梯的房子賣掉怎么辦？有兩種方式可以解決：一種是上家和下家自行協(xié)商每年交電梯費(fèi)的事宜，雙方同意，加梯公司與上家解除合同，與下家續(xù)簽；還有一種情況是房?jī)r(jià)因?yàn)殡娞荻仙耍屡f居民協(xié)商好，房?jī)r(jià)上漲的部分涵蓋了電梯的錢，不需要解除合約，使用費(fèi)還是由原居民承擔(dān)。
北京
社會(huì)資本參與改造可獲貸款貼息
前不久，北京市住建委、北京市發(fā)改委等八部門下發(fā)通知，提出以多種方式引入社會(huì)資本參與、加大財(cái)稅和金融支持、存量資源統(tǒng)籌利用、簡(jiǎn)化審批、監(jiān)督管理等多條意見，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機(jī)制。
這些意見包括：社會(huì)資本可以通過四種方式參與老舊小區(qū)改造：專業(yè)化物業(yè)服務(wù)、“改造+運(yùn)營+物業(yè)”、專業(yè)服務(wù)和改造實(shí)施主體。對(duì)于社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的，北京市財(cái)政可對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息；區(qū)政府對(duì)符合要求的項(xiàng)目，可以申請(qǐng)發(fā)行老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債。
不僅如此，北京還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資市區(qū)政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金；支持社會(huì)資本開展類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、ABS（資產(chǎn)抵押債券）等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)；支持社會(huì)資本通過項(xiàng)目融資、公司融資等方式向開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)中長期貸款；支持社會(huì)資本利用財(cái)政補(bǔ)貼、政府實(shí)物注資、產(chǎn)權(quán)單位和居民出資等作為項(xiàng)目融資的資本金。
陜西
開展“美好幸福小區(qū)”建設(shè)示范
2020年起，陜西每年在全省各地開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的小區(qū)中選擇一批環(huán)境整潔、設(shè)施完善、綠色生態(tài)、安全有序、管理規(guī)范、和諧宜居的“美好幸福小區(qū)”，在全省樹立一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的樣板。
“美好幸福小區(qū)”試點(diǎn)實(shí)行省、市、縣分級(jí)包抓的方式，省上從市上推薦對(duì)象中確定試點(diǎn)對(duì)象。各市（區(qū)）原則上每年至少選擇3個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行申報(bào)。陜西省住建廳將聯(lián)合省財(cái)政廳根據(jù)《陜西省“美好幸福小區(qū)”建設(shè)示范標(biāo)準(zhǔn)（試行）》進(jìn)行評(píng)估，對(duì)評(píng)估通過的小區(qū)認(rèn)定為“陜西省美好幸福小區(qū)”，并對(duì)所在縣（市、區(qū)）在相關(guān)政策和資金上予以支持和傾斜。
按照《陜西省美好幸福小區(qū)建設(shè)示范標(biāo)準(zhǔn)（試行）》標(biāo)準(zhǔn)，人口規(guī)模在100戶以上，基礎(chǔ)設(shè)施、便民服務(wù)設(shè)施配套完善，用地邊界清晰，并在小區(qū)改造中具有鮮明特色和突出示范引領(lǐng)作用的老舊小區(qū)均可申請(qǐng)創(chuàng)建美好幸福小區(qū)。
為保證美好幸福小區(qū)的質(zhì)量，陜西省將對(duì)已命名的小區(qū)每三年復(fù)查一次，不合格的限期整改，經(jīng)整改仍不合格的，撤銷稱號(hào)。
記者手記>>>
用創(chuàng)新思維打好老舊小區(qū)改造攻堅(jiān)戰(zhàn)
在我市，老舊小區(qū)通常指“樓齡”超過20年，因原來設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低且養(yǎng)護(hù)不到位，環(huán)境臟亂、管網(wǎng)破舊、缺乏電梯和物業(yè)服務(wù)等問題突出的小區(qū)。由于短板多、改造量大、涉及利益多元，一些小區(qū)改造難度不小。在改造上無論是資金關(guān)、協(xié)調(diào)關(guān)，還是思想關(guān)，無不考驗(yàn)著決策者、參與者的智慧。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造困難重重，該從哪里突破？
創(chuàng)新是解決問題的重要手段，解決問題是創(chuàng)新的最終目的?！笆奈濉睍r(shí)期，我市將完成老舊小區(qū)改造任務(wù)約1億平方米。要打好這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，必須建立以問題為導(dǎo)向的工作機(jī)制，將改造重點(diǎn)與民生關(guān)切的問題深度結(jié)合，并通過一系列的體制機(jī)制創(chuàng)新破解改造中碰到的各種難題，才能讓老舊小區(qū)改造真正改出成效。
先行者的成功經(jīng)驗(yàn)，是我市高質(zhì)量推進(jìn)老舊小區(qū)改造的寶貴財(cái)富。老舊小區(qū)改造屬于城市的“微更新”“微手術(shù)”，更需匯集各方之智、下足“繡花”功夫。讓我們用好、用活這些經(jīng)驗(yàn)，以改革促改造，以創(chuàng)新帶更新，凝聚各方參與老舊小區(qū)改造的合力，讓更多老舊小區(qū)改造的成果惠及群眾。
