2010年12月17日，成都組織建設(shè)用地指標(biāo)交易，共成交建設(shè)用地指標(biāo)30宗，總面積2000畝，成交均價(jià)每畝為72.5萬元，最高價(jià)92萬元，最低價(jià)46.5萬元。由于這是成都的首場(chǎng)“地票”交易，成交價(jià)又遠(yuǎn)超各方預(yù)期，引發(fā)熱議。特別是在“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的擔(dān)心下，討論更顯熱烈。事后，成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，暫停了第二場(chǎng)面向開發(fā)商的“地票”拍賣會(huì)。
“地票”交易，是成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)中的新生事物。所謂地票，就是在土地用途管制、建設(shè)用地指標(biāo)有限的背景下，通過村莊土地整理而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)。因?yàn)椴徽荚械慕ㄔO(shè)用地指標(biāo)，而受到用地單位的熱捧。在通脹預(yù)期高企、房?jī)r(jià)地價(jià)走高和宏觀調(diào)控緊縮的大背景下，地票拍賣的高價(jià)引起各方關(guān)注，是完全可以理解的。而且，對(duì)于這一改革中的新生事物，對(duì)于其背后的規(guī)律，各方也存在不同的理解，存在認(rèn)識(shí)上的模糊與滯后。只有在仔細(xì)調(diào)查研究、澄清事實(shí)、厘清模糊認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，才能對(duì)情況做出準(zhǔn)確判斷，為下一步的工作做好準(zhǔn)備。
認(rèn)識(shí)這一新生事物，非朝夕之功。對(duì)于房?jī)r(jià)、地價(jià)的爭(zhēng)論，從來沒有停止過，短期內(nèi)也不會(huì)停止。本文提出三個(gè)問題，拋磚引玉，供進(jìn)一步的討論參考。為討論方便計(jì)，我盡量把問題提得尖銳，這樣也許有利于把背后的邏輯問清楚。
第一問：是地價(jià)推高房?jī)r(jià)嗎？
第一個(gè)問題，提給“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”。對(duì)于每畝72.5萬元的成交均價(jià)，輿論一片嘩然。既然地票這一“虛擬”的指標(biāo)已經(jīng)72.5萬元一畝，那么實(shí)實(shí)在在的土地要多少錢一畝？地上蓋好的房子又要多少錢一平方米？第一次交易就已經(jīng)均價(jià)為72.5萬元、最高價(jià)92萬元了，以后會(huì)漲到哪里去？還讓不讓人買房子？這樣的疑問和擔(dān)心，在房?jī)r(jià)高企的背景下，當(dāng)然有道理，完全應(yīng)該問。
但是，我們的問題不能問到一半就戛然而止，而是要打破沙鍋問到底，我的問題是：既然是地價(jià)推高房?jī)r(jià)，那么是什么推高了地價(jià)呢？
現(xiàn)行體制下，政府是城市土地的唯一合法供給方，那么是不是政府推高了地價(jià)呢？倘若是，政府用什么杠桿推高地價(jià)的？反正我們沒看到政府強(qiáng)迫別人買地，看到的是開發(fā)商使勁在出價(jià)買地。那么是不是開發(fā)商“拉高”了地價(jià)？倘若是，開發(fā)商為什么要拉高地價(jià)？他們是賣房子的，地價(jià)是房子成本的主要部分，難道成本不是越低越好嗎？如果既不是政府又不是開發(fā)商推高了地價(jià)，那么到底是誰“推高了”地價(jià)？怎么推的？
要理解地價(jià)，看來還是要把需求一方引入。對(duì)房子的需求高，拉高了房?jī)r(jià)；開發(fā)商高價(jià)拿地，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)可以賣得高，因而是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)，而地價(jià)又拉高了地票價(jià)，這一邏輯大概是說得過去的。
但是我們的思維不能停于此，我們還要問，為什么對(duì)房子的需求高？
直接的回答是居住需求高，收入增加和城市化引發(fā)大量的居住需求。這當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大背景下的主要原因，但還不是全部。因?yàn)榫幼≌叱速I房子，還可以租房子，可我們看到房子的租售比很高，而且越來越高，引發(fā)了很多房地產(chǎn)“泡沫”的擔(dān)憂。在買和租之間的選擇，取決于資金的回報(bào)率，也就是實(shí)際利率，在貨幣大量發(fā)行、通脹率高企、實(shí)際利率為負(fù)的背景下，房?jī)r(jià)高漲、租售比高是不奇怪的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是未來租金的貼現(xiàn)值，而貼現(xiàn)的因子取決于利率，利率低則房?jī)r(jià)高，租售比也就高了。
所以房?jī)r(jià)高，既有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增加的因素，也有短期利率為負(fù)引發(fā)的買房投資的因素。不是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，而是需求，包括居住和投資的需求拉高了房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)又拉高了地價(jià)。要“調(diào)控房?jī)r(jià)”，就要“調(diào)控需求”?！熬幼⌒枨蟆碧旖?jīng)地義，看來只有調(diào)控“投資需求”，而投資需求取決于實(shí)際利率。所以要調(diào)控房?jī)r(jià)，就涉及其他政策。
第二問：地票價(jià)推高地價(jià)嗎？
第二個(gè)問題，提給“地票價(jià)推高地價(jià)”。這里問的是抽象的“地票”價(jià)格與實(shí)物的土地價(jià)格的關(guān)系?！暗仄薄笔墙ㄔO(shè)用地指標(biāo)，是土地價(jià)格的一部分，第一反應(yīng)認(rèn)為地票的高價(jià)推高土地的價(jià)格是可以理解的。但我們不能停留在第一反應(yīng)，而是要繼續(xù)發(fā)問：地票價(jià)格一定會(huì)推高土地價(jià)格嗎？這里面的價(jià)格形成機(jī)制到底是什么？
回到需求拉動(dòng)的邏輯。如果地價(jià)是房子價(jià)格決定的，房子價(jià)格是需求決定的，那么地票價(jià)格就不應(yīng)該影響地價(jià)，除非地票價(jià)格影響對(duì)房子的需求。如果地票既不影響人們的居住需求，也不影響投資需求（實(shí)際利率和其他因素），地票價(jià)格就不應(yīng)該影響地價(jià)。
進(jìn)一步分析，還要問地票的價(jià)格和土地的價(jià)格到底是什么關(guān)系。為理解計(jì)，可以把土地的價(jià)格分解為地票的價(jià)格加上“別的部分的價(jià)格”，那么有沒有可能地票的價(jià)格上漲了，“別的部分的價(jià)格”就下降了，因而土地的價(jià)格保持不變？這里面的關(guān)鍵，是“別的部分的價(jià)格”到底是什么？回過頭來問，地票的價(jià)格又到底是什么？成本定價(jià)的支持者小心了，土地是給定不變的，其供給成本很難從“生產(chǎn)”成本的角度理解。
從供求分析的角度，還可以進(jìn)一步發(fā)問：地票的高價(jià)格，是否會(huì)引發(fā)土地供給的變化。倘若地票的高價(jià)引發(fā)了各方參與農(nóng)村土地整理，增加了地票的供給，在地票不占建設(shè)用地指標(biāo)的背景下，是否會(huì)起到增加建設(shè)用地供應(yīng)的作用？而且，地票拍賣收入反哺農(nóng)村，是不是一舉兩得？
打破沙鍋問到底：倘若土地供給增加，地價(jià)會(huì)不會(huì)下降？地價(jià)是拍賣形成的，所以要問出價(jià)的各方，根據(jù)什么出價(jià)。假設(shè)開發(fā)商之間是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，開發(fā)商要賺取一定的利潤(rùn)，要么地價(jià)應(yīng)該等于房?jī)r(jià)減去建筑成本（包括“三通一平”和其他基礎(chǔ)設(shè)施成本）和開發(fā)商利潤(rùn)，而開發(fā)商的利潤(rùn)由競(jìng)爭(zhēng)的程度決定。所以地價(jià)最終取決于房?jī)r(jià)、住房供應(yīng)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，以及開發(fā)商的利潤(rùn)。
理解地價(jià)，還是要從這個(gè)角度入手。地價(jià)是否下降，還要看房?jī)r(jià)怎么變。是房?jī)r(jià)的變化引致地價(jià)的變化，而不是相反。如果土地供給增加了，導(dǎo)致住房供給增加，因而房?jī)r(jià)下降了，那么地價(jià)就可能下降。但是倘若房?jī)r(jià)依然上漲，地價(jià)就不會(huì)下降。
第三問：應(yīng)該怎么辦？
最后一個(gè)問題，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？這個(gè)問題提給參與成都改革和討論的各方。事關(guān)改革實(shí)踐，關(guān)系到成千上萬人的福祉，政策制定者當(dāng)然要小心。哪一個(gè)環(huán)節(jié)沒想到，就會(huì)出問題，小心謹(jǐn)慎，那是應(yīng)該的。
成都的試驗(yàn)，是在有關(guān)部門的批準(zhǔn)下進(jìn)行的，完全有理、合法、有據(jù)。地票的高成交價(jià)反映了市場(chǎng)各方對(duì)成都改革試驗(yàn)的接受。沒有各方的看好、認(rèn)可、支持，就不會(huì)有踴躍的參與和出價(jià)。具體到細(xì)節(jié)，成都的首場(chǎng)拍賣的高成交價(jià)，與一些細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)不無關(guān)系，特別是第一次明確了“非票莫入”的游戲規(guī)則。“非票莫入”規(guī)則的出發(fā)點(diǎn)，是“所有參與城市開發(fā)的投資方都要參與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，由市場(chǎng)交易機(jī)制保障農(nóng)村和農(nóng)民分享城市化的土地收益”。這個(gè)出發(fā)點(diǎn)，站得住腳，也經(jīng)得起推敲。
現(xiàn)在的情況是，因?yàn)槌霈F(xiàn)了各方?jīng)]有預(yù)期到的高地票價(jià)格。這里面有兩個(gè)問題。
首先，地票的高價(jià)是好事還是壞事？倘若地票的高價(jià)誘發(fā)了社會(huì)各方的廣泛參與，促進(jìn)了土地的整理和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進(jìn)社會(huì)資本向農(nóng)村流動(dòng)，城市反哺農(nóng)村，促進(jìn)“三農(nóng)”問題的解決和城市化的進(jìn)行，難道不是好事嗎？因此筆者認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單認(rèn)為地票拍出高價(jià)就是壞事，更不能因?yàn)檎J(rèn)識(shí)上的模糊和錯(cuò)誤而延誤改革試驗(yàn)。
其次，改革遇到了新情況，應(yīng)該怎么辦？是應(yīng)該仔細(xì)調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，為進(jìn)一步的改革積累經(jīng)驗(yàn)，還是因?yàn)榕鲁鰡栴}而叫停？
過去30多年的改革經(jīng)驗(yàn)表明，改革從來都不是一帆風(fēng)順的，要不斷發(fā)現(xiàn)問題，也要不斷解決問題。更何況，成都出現(xiàn)的，也許不是問題，而是機(jī)會(huì)。[作者單位：北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院（NSD）“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心”]
