政策走向未變 企業(yè)終于不扛了
本報記者 劉力圖 董映頡 楊仕省 廣州、北京報道
市場上“6、7月份中央或出臺重磅型的調控政策，導致央企開始甩貨快跑”的傳聞至今已過去一個多月，雖然傳聞未得到破解，但央企在全國各地甩貨動作頻頻，引發(fā)樓市狼煙四起。
“需要買房要盡快，現(xiàn)在是公司難得的推貨期?！?月初，在中海地產(chǎn)位于廣州某剛開盤的項目售樓部里，售樓小姐笑容滿面地向每一位進店咨詢者推銷。
如此樓市價格戰(zhàn)一直持續(xù)到“五一”小長假，而這一次，高舉降價大旗的仍然是央企。
多位業(yè)界人士在接受本報記者采訪時表示，央企帶頭大量出貨，加上開工量已經(jīng)逐步下降，市場的走向會保持一致，即樓價仍有10%左右的下行趨勢。
不過，業(yè)界更關心此輪央企甩貨背后的政策意圖。
“那是不可能的，哪里有這樣的措施，我根本就沒看見過。”5月3日，住建部政策研究中心副主任王玨林聽到有關地產(chǎn)央企紛紛甩貨源于房地產(chǎn)政策7月再加碼的傳言后，語氣堅定地對《華夏時報》記者說，去庫存完全是企業(yè)行為。
甩貨進行時
“驚現(xiàn)90平方米半價房”，“五一”期間，很多北京市民都接到了北京通州金隅花石匠項目發(fā)送的短信廣告。隨后，該項目售樓處的一名售樓員也向本報記者證實，“半價房”每平方米僅售7500元，這個價格僅相當于該地區(qū)限價房的價格。
“金隅花石匠在通州一直是價格比較堅挺，此次大幅降價有可能是在庫存壓力較大的形勢下，被迫促銷、吸引人氣的無奈舉動。”通州區(qū)域一位21世紀不動產(chǎn)門店店長稱。
金隅的降價促銷只是央企甩貨的冰山一角。
打響本年度甩貨第一槍的無疑是保利地產(chǎn)春節(jié)期間啟動的“囍春行動”。當時，保利地產(chǎn)趁全國房企冷清過年的不備之時，推出100多個在售項目和2萬套房源。記者采訪獲悉，保利地產(chǎn)重在造勢去庫存，效果也符合管理層的預期。隨后，招商地產(chǎn)在廈門灣的項目也開始大張旗鼓地進行價格促銷。珠三角區(qū)域在“五一”期間，包括保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)在內的多家大型房企大打“促銷價搶奪剛需族”的突圍戰(zhàn)，銷售明顯回暖。
合富輝煌某銷售負責人向本報記者表示：“這段時間推盤量較大，成交增長幅度超過房價的跌幅，一些以緊湊型為主的項目兩日就能吸金高達3億元。市場出現(xiàn)不打折就賣不動、沒促銷就沒人氣的情況?！?/p>
與以往央企小打小鬧的促銷政策不同的是，在世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取的眼中，本輪甩貨亮點在于其全局性，包括區(qū)域遍布全國，所有產(chǎn)品作出調整，并且大幅讓利。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉與曹取觀點一致，他認為央企本輪出貨的亮點在于降價幅度在10%至15%，有些甚至達到20%以上，打破當時市場僵局。
去庫存意圖
其實，在“中央下令央企甩貨快跑”的傳聞之前，招商局旗下的招商地產(chǎn)就曾因內部文件被外界解讀為招商局集團香港總部發(fā)文，要求旗下地產(chǎn)公司招商地產(chǎn)全國在售項目及一季度計劃入市項目必須全面降價而鬧得沸沸揚揚。
“要盡快去庫存，減負上陣，應對后市?！闭猩痰禺a(chǎn)市場營銷部一名內部員工向記者透露，并沒接到上級的降價指令，但領導們在開會期間經(jīng)常強調這番話。
該名員工與其團隊近期的工作重點是，清點和盤活招商系旗下銀行、證券等兄弟公司以及其客戶資源，與各公司的基層搞好關系，啟動全集團的資源，把集團周年慶的福利與促銷房子捆綁起來，但對于具體工作，她并不愿意透露。
接近招商地產(chǎn)的人士透露，如此大規(guī)模地聯(lián)動招商系資源確實極為少有的。
除了招商地產(chǎn)在傳聞四起之時辟謠外，保利地產(chǎn)高層余英當時也在其個人微博上極力地否認這些說法。
盡管避開“被降價”之說，5月3日下午，保利地產(chǎn)一位市場負責人告訴《華夏時報》記者，“保銷售”作為2012年工作的重中之重。“防風險、控投資、去庫存、調結構，我們總的思路是隨行就市，根據(jù)市場的情況來決定今年房價。”他說。
對此，從北京保利地產(chǎn)在大興區(qū)生物醫(yī)藥基地附近開盤的“春天里”項目中可略窺一斑。相比大興區(qū)均價14000元/平方米的價格，“春天里”項目準備定價在11999元/平方米左右對市場頗具吸引力。
開盤之前，“春天里”項目的負責人就表示，這樣的價格肯定是微利銷售，還有利潤空間，目前公司主要任務是以價換量，實現(xiàn)快速周轉，“減負”上陣。
到底保利地產(chǎn)之“負”有多大？據(jù)其2011年年報顯示，保利的存貨超過1500億元，增幅達到38%，超過營業(yè)收入和凈利潤收入的增長水平。
“今年新推貨源主要集中在5到10月份，5到9月應該都有100億左右新推貨量?！笨偨?jīng)理朱銘新介紹保利地產(chǎn)手中這些即將下水的“巨輪”。不難想象，要讓如今的市場消化這些百億巨輪需要多大的力氣。
據(jù)不完全統(tǒng)計，保利地產(chǎn)的庫存在招商地產(chǎn)、華潤置業(yè)、華僑城以及中海地產(chǎn)等多家央級房企中排名較靠前。
據(jù)公開報道顯示，多家地產(chǎn)央企在年報中均強調了2012年去庫存的重要性，比如，華潤置地、遠洋地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利香港和招商地產(chǎn)5家“央”字頭地產(chǎn)企業(yè)的待售物業(yè)、發(fā)展中物業(yè)和其他存貨總計約人民幣3458億元，同比增長33%。
政策走向未變
“央企手上并不缺錢，但是資金也不是很寬裕，存貨量以及資產(chǎn)負債率居高迫使其必須靠出貨來緩解各方壓力。”在曹取看來，央企甩貨最終都是為了解決資金鏈的緊張問題。
“降價跑量回籠資金再去拿地尋找新的出路，是大多數(shù)龍頭企業(yè)的戰(zhàn)略，同時在市場中繼續(xù)博弈上位，謀求更多的市場份額?！睆埡陚ハ虮緢笥浾叻治鲅肫笏ω洷澈蟮囊鈭D。
“盡管沒有像之前的傳言那樣說要在7月之前清庫存，但對未來房地產(chǎn)方面的投資環(huán)境，決策層也是有一個基本的判斷。對于房地產(chǎn)主業(yè)央企在投資和開發(fā)上要求更加慎重，以對待未來不會放松的樓市調控環(huán)境。”一位央企負責人告訴本報記者。
加緊推貨、謹慎判斷，這些綜合因素讓業(yè)界揣摩著央企地產(chǎn)商是否不再看好后市。
“不排除調控政策會在今年6月份之前出現(xiàn)轉機，而且要看央企在今年第一和第二季度的表現(xiàn)?！币晃辉诘禺a(chǎn)央企任職，如今擔任某民營地產(chǎn)公司的副總裁認為，關鍵看市場價格。
據(jù)他觀察，調控至少年底之前不會出現(xiàn)轉機，行業(yè)的冬天仍會繼續(xù)，必須迅速出貨。
王玨林在接受本報記者采訪時說，據(jù)他所知，尚未聽說住建部在醞釀新政策，相反“抑投資、支持合理購房需求”的政策一直未變。
“政策不應該朝令夕改，現(xiàn)在關鍵是將已經(jīng)出臺的政策按部就班地執(zhí)行下去。目前，我們的各種政策都有了，因此未來不會出臺新的調控政策?！弊〗ú空哐芯恐行牡囊晃还賳T說，房地產(chǎn)調控目前已經(jīng)進入“政策執(zhí)行期”，從近期中央的政策和高層表態(tài)可以看到，更為嚴厲的政策基本不會再出，未來政策的調整主要集中在政策優(yōu)化上，包括限購政策不放松不動搖，加緊研究和推進房產(chǎn)稅試點。
“從目前來看，懸而未決的重磅調控無疑是房產(chǎn)稅試點擴圍?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉認為，“預計房產(chǎn)稅擴容將對整個樓市帶來的影響更加深遠?！?/p>
